IMÓVEL VALORIZADO – Saiba como habilitar e legalizar

Construir de maneira legal é o primeiro grande passo para ter um imóvel como um bem valorizado e de fácil negociação. Como expliquei na coluna anterior não é algo complicado e nem tão caro assim.

Se você optou em construir sem um projeto definido ou se durante a obra alterou o projeto pré-definido e aprovado pela prefeitura, bem com isso teremos alguns problemas que podem ser resolvidos mas existem modificações que não são resolvidas principalmente quando o código não é respeitado. Mas vamos pelo caminho mais simples onde você construiu totalmente dentro das normas e apenas não aprovou esta construção na Prefeitura e nem atualizou a documentação junto ao cartório, principalmente quando é uma construção em área fracionada, normalmente conhecida por fração ideal (Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino).

Para ajudar posso dizer que o melhor caminho antes de ir ao cartório é você poderá buscar um arquiteto ou advogado especializado no tema de maneira que quando for buscar as informações no cartório você já saiba o que pedir e quais documentos levar.

Considerando que a parte da documentação já foi resolvida, vamos falar sobre projetos necessários para aprovação:

Por que a Prefeitura te cobra um conjunto de projetos e plantas complementadas com diversas aberturas de processos que irão gerar certidões? Simplesmente porque é de responsabilidade do município zelar pelo bem comum e planejamento urbano, produzindo espaços mais organizados e uma cidade saudável.

Você deve estar se perguntado agora:

Por que não vejo a minha cidade como um ambiente saudável? Simples, porque infelizmente grande parte da nossa cidade como muitas outras, tanto em nosso estado como em outros, se expande por um ciclo vicioso e omisso onde muitos não sabem nem que é importante projetar e muito menos de como contratar um profissional habilitado para isso. O próprio Conselho de Arquitetura (CAU) levantou dados, a nível federal, onde mostra que isso é muito mais comum do que se imagina.

Dando continuidade veja, em resumo, pois iremos precisar dos seguintes projetos mas antes vale destacar que:

Projeto é o plano geral de uma construção, reunindo plantas, cortes, elevações, detalhamento de instalações hidráulicas e elétricas, previsão de paisagismo e acabamentos.

1 – Projeto de arquitetura;

(O projeto de arquitetura é o processo pelo qual uma obra de arquitetura é concebida e também a sua representação final. É considerada a parte escrita de um projeto. O projeto arquitetônico é essencial para que a obra saia como planejada, fazem parte desta etapa, o Levantamento de dados, Estudo preliminar e o Anteprojeto)

Veja exemplo: 

2 – Projeto Legal;

(Nesta etapa, a configuração do projeto deve estar de acordo com as normas indicadas pelos órgãos competentes, com o objetivo de ser aprovada pela prefeitura municipal, fazem parte desta etapa, Planta Baixa; Planta de Situação; Planta de Corte Longitudinal; Planta de Corte transversal; Planta de Fachada; Planta de Cobertura; Planta de Localização do terreno e outros dependendo de cada prefeitura)

Veja exemplo:

3 – Projeto complementares;

(É o conjunto de projetos necessários para que seja possível construir de maneira eficiente e com eles poder especificar e quantificar corretamente o planejamento e orçamento da obra em si, devesse ter a certeza que estes deverão, ainda, atender rigorosamente ao Projeto Arquitetônico em todos os seus detalhes e especificações, são eles: Projeto Estrutural, Laudo de Sondagem, Projeto de Instalações Elétricas, Projeto de TI, Projeto de Instalações Hidro sanitárias, etc)

4 – Projeto executivo.

(Muito mais técnico, consiste no desenvolvimento detalhado do anteprojeto. Integra o projeto aos projetos complementares (elétrico, hidráulico, estrutural, telefônico etc), dando plenas condições à execução da obra, conforme o detalhamento do projeto)

5 – Em alguns casos projeto de as built.

(As Built é uma expressão inglesa que significa “como construído”. Na área da arquitetura e engenharia a palavra As Built é encontrada na NBR 14645-1, elaboração de “como construído” ou “As Built” para edificações)

Viu como projetar e construir não é apenas um simples rascunho no papel?

E tudo isso está dentro daqueles percentuais que falei no artigo da coluna anterior. Infelizmente existem muitos profissionais que levam o cliente ao erro e simplesmente entregam um projeto legal para aprovação dizendo que só isso basta para construir. Fique atento!

E numa legalização quais projetos são necessários?

Num processo de legalização é importante fazer o levantamento do construído (as built) e aí sim idealizar o projeto de arquitetura em alguns casos corrigindo alguns itens que podem estar fora da norma, mas que são de fácil acerto mesmo já construído, muitas vezes a planta é apresentada com a legenda onde se determina por cores (preto, vermelho e amarelo) e se descreve o que já está construído, o que será demolido ou até construído em casos de legalização mais ampliação.

Dependendo de cada caso e de profissional para profissional pode se pedir laudos a outros profissionais de maneira que lhe dê a tranquilidade ao assumir a responsabilidade civil e criminal por algo já construído e não seja ele o único a vistoria-lo. Por exemplo: Eu sou arquiteta, mas não sou especializada em cálculo, num caso assim sempre contrato a consultoria de outro profissional de maneira que eu me sinta segura durante o processo de aprovação e legalização.

Em resumo: Você vai precisar do Projeto arquitetônico (a partir do projeto de as built), do Projeto Legal, de alguns Projetos Complementares e vários Laudos que são solicitados pela Prefeitura.

Mesmo complexo é algo simples de se fazer e conseguir, o problema está se você não construiu de maneira que não esteja adaptada ao código ou que seja completamente inversa ao código.

Mas isso é assunto para uma outra coluna…

Sobre a Autora:

Grasiela Mancini é Arquiteta&Urbanista, formada pela USU – RJ (Universidade Santa Úrsula) no ano de 2001 e desde a sua formação realiza projetos, proprietária da empresa GRASIELA MANCINI Projetos. Contatos pelo e-mail: atendimento@grasielamancini.com.br  – Conheça um pouco da nossa empresa, visite nossa página no Facebook CLIQUE AQUI ou no nosso site:  www.grasielamancini.com.br

Sites consultados:

http://www.colegiodearquitetos.com.br/dicionario/

http://www.macae.rj.gov.br/conteudo/leitura/titulo/portal-de-licenciamento

http://www.caurj.org.br/

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