IMÓVEL LEGAL X IMÓVEL ILEGAL – Seu imóvel é um bem valorizado?

Construir um lar está além de qualquer expectativa, tornar este lar em um bem de valor é primordial, como saber se isso é oneroso ou não? Sempre é bom frisar que muitos que desejam dar este grande passo não sabem a quem procurar e como proceder e viver em comunidade nos faz ficar atentos a algumas regras, especificações ou padrões a serem respeitados pelo bem comum.

Então vamos lá! Nesta coluna irei mostrar ou apresentar um pouco do que deve ser visto antes e durante o planejamento deste sonho e o caminho para consolidar de maneira física e jurídica um imóvel regularizado e de valor real.

Existe no Brasil o código civil e ele nos deixa parâmetros de convivência e um deles nos diz como construir seu imóvel sem dar prejuízo aos direitos dos seus vizinhos, vale lembrar que ele também serve para os seus vizinhos, para não prejudicar seus direitos, é bem simples para que saibamos nossos deveres para não ter direitos cessados.

No capítulo V deste código temos em detalhamento os direitos de vizinhança¹, vale muito ler e entender estas regras jurídicas se assim posso dizer antes de “idealizar” o seu projeto, por que idealizar? Pois quem está apto a projetar a sua casa de maneira mais saudável é o profissional de arquitetura, este profissional te ajudar a criar um programa que será a base do seu projeto do que é o seu ideal de casa, um lar que cumpra com toda funcionalidade a sua maneira de viver.

Depois do Código Civil que é federal nós temos que respeitar o Código de Obra que fica a nível municipal, ele nos passa parâmetros conforme a necessidade de cada município e suas particularidades. Neste código estão os parâmetros para os loteamentos, condomínios, prédios e casas. Todos tópicos que influenciam à nossa maneira de projetar o seu lar, pois existem regras para diversos tipos de loteamentos, idem para cada condomínio, tal qual para prédios e para casas, enfim o seu lar, seja ele em termos técnicos unifamiliar ou multifamiliar.

Ao pensar em ter um lar você vai comprar algo seja um terreno ou um apartamento, para isso contará com a consultoria de um corretor de imóveis (este profissional receber 5% sobre o valor total do bem para intermediar o serviço). Após adquirir a base que será usada, seja ela um terreno ou imóvel pronto (para reforma) você seguirá as etapas de registro junto ao cartório da sua cidade e responsável pelo bairro em questão. Nesta documentação de registro encontra-se as informações necessárias para nos ajudar a identificar os parâmetros para se projetar corretamente, são eles: nome dos proprietários, medidas do bem, confrontantes, inscrição municipal, localização e valor. Até aqui você já pagou pelo bem, pelos impostos, pelo corretor (em parte) e pelo cartório.

Para ajudar com referência de valores vou considerar um imóvel de 200,00 m², um padrão baixo a médio.

Ao comprar o terreno, você investiu até agora: R$ 69.000,00 (valor total incluso impostos, taxas e cartório) – Vale destacar que: ao comprar o percentual do corretor fica para quem vende o ônus do pagamento, então este custo fica fora do valor acima.

Como planejar e construir de maneira legal?

Contrate um profissional de Arquitetura para isso, cuidado com o mercado e fique atento é muito importante verificar junto ao Conselho Profissional se ele realmente está habilitado para isso. Por que é importante verificar? Pois somente profissionais habilitados junto ao Conselho de Classe, neste caso seria o CAU² podem ser responsáveis juridicamente e tecnicamente pelo projeto (valor de contratação deste este profissional e a prestação de seus serviços fica em média de 2,5 a 12% do valor total do bem construído) (veja: Como construir seu primeiro imóvel?)

Ufa! Agora podemos nos divertir um pouco com tudo preparado e programa finalizado começa a composição dos espaços, suas funcionalidades e formas. Tudo isso respeitando todas as limitações e parâmetros urbanos, físicos e até financeiros. OBS.: Normalmente no início desta etapa é importante solicitar algumas certidões, tanto junto ao cartório e junto a prefeitura.

Ao finalizar o Projeto de Arquitetura, dá-se início ao Projeto Legal e ao finalizar este projeto já podemos levantar todas as taxas para a abertura do Processo de Aprovação do Projeto e também processo do alvará que é a habilitação para se construir. OBS.: Junto a estes processos existem alguns outros complementares, tais como numeração e contratação pelo resp. técnico pela obra, que pode ser o mesmo profissional do projeto ou outro vai depender do perfil e estratégia a serem definidos.

E agora, quanto custou a etapa até este momento?

Seguindo a referência de valores vou considerar um imóvel de 200,00 m², padrão baixo a médio e um projeto com 100,00 m² de área a ser projetada e construída. Valor do projeto sem resp. técnico: R$ 2.856,70 (valor total sem impostos, taxas e cartório) ou Valor do projeto com resp. técnico: R$ 6.427,70 (valor total sem impostos, taxas e cartório) – Vale destacar que: os impostos, taxas e cartório são de responsabilidade do proprietário) – Valor total (aproximado) desta etapa: R$ 7.427,70 com impostas, taxas e cartório.

OBS.: Valor de construção 100m²XcubAbril2017 = R$ 142.838,00 (veja: construir em tempo de crise)

Total do investimento para construir de maneira legal um imóvel com 100,00 m² num terreno com 200,00 m²: R$ 76.427,70. E após construir você investiu R$ 225.265,70 pelo seu imóvel (já com taxa de anotação em cartório inclusa pela atualização do seu registro de terreno sem um imóvel construído para um terreno com imóvel construído)

Achou complicado e caro?

Imagina agora ter comprado um terreno e construído gastando apenas os valores secos terreno + obra = R$ 202.838,00. E após investir tudo isso descobrir que este terreno, apesar de ter feito contrato de compra e venda ele não poderá ser registrado em seu nome e para piorar descobrir que a área onde foi construído é era não edificante e nunca poderá ser regularizado?

Sentiu o drama?

Ah, mas você poderá dizer assim: Eu não tenho interesse em vender vou morar ali eternamente, OP´S mas nós não somos eternos, sendo assim seus filhos jamais poderão herdar a casa como um bem de valor e todo seu esforço foi em vão. E tudo isso por uma pequena diferença: R$ 22.427,70. 

E agora, o que eu posso fazer? Eu não sabia desta importância em construir legalmente.

Será que existe solução?

Até existe, mas não é fácil e nem barata, porem isso é assunto para uma NOVA COLUNA!

Sobre a Autora:

Sites consultados:

¹ – O Capítulo V – DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA – do novo Código Civil abrange os artigos 1277 a 1313 e entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003.  Ele consolidou e detalhou a tendência majoritária da jurisprudência relativa a restrições de vizinhança do antigo Código Civil de 1917.

http://blogs.pini.com.br/posts/normas-tecnicas-pericias/[10]-janelas-e-as-restricoes-legais-de-recuos-em-vizinhanca-304621-1.aspx

https://www.aecweb.com.br/cont/a/e-seguro-construir-so-com-projeto-aprovado-_9104

² – O Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR) e os Conselhos de Arquitetura e Urbanismo das Unidades da Federação (CAU/UF) foram criados pela Lei 12.378, de 31 de dezembro de 2010, que regula o exercício da profissão no país, e fundado em 15 de dezembro de 2011, após separação do antigo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

https://siccau.caubr.org.br/app/view/sight/externo?form=PesquisarProfissionalEmpresa

http://www.macae.rj.gov.br/

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