IMÓVEL ILEGAL – CONSTRUÇÃO IRREGULAR X CONSTRUÇÃO ILEGAL

Grande parte dos imóveis são irregulares e os proprietários só percebem isso quando precisam fazer uma transação imobiliária.

Num período de mercado com grande instabilidade financeira ter um bem regularizado pode ser um ótimo caminho para a tranquilidade ou até mesmo uma grande oportunidade de negócio.

A CONSTRUÇÃO IRREGULAR quando construída dentro das normas ou que possa ser facilmente corrigida, mesmo sem ter passado pelo processo de aprovação, poderá ser regularizada, via procedimento padrão, porém não está isenta de sofrer embargos e até multas.

Já a CONSTRUÇÃO ILEGAL é bem mais complicada pois quando construída se desobedeceu às normas e não está adaptada ao código ou em muitos casos completamente inversa ao código.

Então o que seria o tal código? No nosso caso, na cidade de Macaé é Código de Obras¹ (versão de 1999) que é a referência principal para as aprovações e complementar a este temos também o Código de Urbanismo (versão de 2010).

Situações ILEGAIS assim ficam pendentes até ocorrer um “perdão” pelos erros, existem casos e erros que jamais serão “perdoados”, tal qual seria construir dentro de áreas “Non Aedificandi². Por isso é muito IMPORTANTE saber que, sempre antes de construir, deve-se consultar um profissional da área de arquitetura e após realização do projeto e aprovação SE RESPEITE o que foi PROJETADO e APROVADO, qualquer alteração deste, poderá lhe gerar prejuízo.

Vale destacar que: A construção irregular normalmente não corre risco de ser demolida porem CONSTRUÇÕES ILEGAIS podem ser DEMOLIDAS por ordem judicial.

Toda construção urbana, e especialmente a edificação, fica sujeita a esse duplo controle – urbanístico e estrutural, que exige a prévia aprovação do projeto pela Prefeitura, com a subsequente expedição do alvará de construção e, posteriormente, do alvará de ocupação, vulgarmente conhecido por “habite-se”. Além da aprovação do projeto, o controle da construção estende-se à execução da obra, mediante fiscalização permanente, que possibilitará embargo e demolição quando em desconformidade com o projeto aprovado, ou com infringência das normas legais pertinentes […] Henry Lopes Meirelles (2005, p. 206-7).

Como já falei anteriormente na coluna que deu início a este assunto que foi IMÓVEL LEGAL X IMÓVEL ILEGAL, existem leis Federais (ex.: CÓDIGO CIVIL 10406 Seção VII Do Direito de Construir), Estaduais (ex.: DECRETO Nº 897 Segurança, Incêndio e Pânico) e Municipais (ex.: Cód. de Obras e Urbanismo), que devem ser respeitadas e muitas outras normativas quanto padrões de construção e até mesmo de projetar. E sair construindo de qualquer maneira mesmo que dentro do seu espaço privado, você estará prejudicando o seu entorno e sociedade de várias maneiras, seja ela por não respeitar os direitos de terceiros, por poluir, por desvalorizar a região, por ter construído e não ter terminado a construção, etc.

E por aí vai… podemos dizer que a lista é extensa. Felizmente muitas destas ações podem ser arrumadas como expliquei na segunda coluna onde o assunto foi IMÓVEL VALORIZADO, processo este que é executado com o auxílio de vários profissionais, aptos para deixar seu imóvel como um bem, com real valor mercadológico.

O simples ato de abrir mais uma janela ou fechar uma varanda já é uma alteração no projeto original e em muitos casos, situações assim fazem de um imóvel que antes havia sido construído dentro da lei, passar a ser um imóvel irregular e não legalizável por procedimentos padrões e pelo código de obra vigente. Em casos assim a única condição de sair da ilegalidade seria apenas via um decreto de lei que abona os erros e por este se paga uma “multa” pela regularização. Situações adversas assim não poder ser solucionadas apenas com o procedimento padrão de aprovação.

Falando especificamente do Município de Macaé já tem bastante tempo que não temos uma Lei de Mais Valia, recentemente no Município de Rio das Ostras foi aberto um decreto de Mais Valia, que normalmente tem prazo de validade curto, neste período vários imóveis foram legalizados.

Mas enfim, você deve estar se perguntando:

Se eu pago o IPTU do meu imóvel, então ele já é regularizado?

Infelizmente, ter o imóvel inscrito no IPTU não lhe traz a segurança de um imóvel regular ou legalizado.

Não fique preocupado, se você identificou sou imóvel como irregular deixo meu contato para que possa nos consultar e já dar procedimento na regularização. Porem se identificou seu imóvel como ilegal procure deixar a sua documentação em dia pois assim que abrir mais um período de Mais Valia você estará no caminho para se regularizar.

1 – O Código de Obras é um manual que reúne em seu texto todos os preceitos das construções urbanas no tocante à forma e à função das edificações. Este instrumento deverá ser desenvolvido por cada Município e posteriormente aprovado por lei, pois, por se tratar de direito de construir, impõe limites ao direito individual do proprietário. Trata, em linhas gerais, das exigências técnicas da construção, além dos requisitos de sua elaboração.

2 – Non Aedificandi – espaço onde nada pode ser construído.

Sobre a Autora:

Grasiela Mancini é Arquiteta&Urbanista, formada pela USU – RJ (Universidade Santa Úrsula) no ano de 2001 e desde a sua formação realiza projetos, proprietária da empresa GRASIELA MANCINI Projetos. Contatos pelo e-mail: atendimento@grasielamancini.com.br  – Conheça um pouco da nossa empresa, visite nossa página no Facebook CLIQUE AQUI ou no nosso site:  www.grasielamancini.com.br

Sites consultados:

https://jooa.jusbrasil.com.br/artigos/313504425/diferenca-entre-ilegalidade-e-irregularidade

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *